نجات مسكن از كانال بورس؟
۱۰:۴۱ | ۱۴۰۴/۰۲/۲۱
ابلاغ «آییننامه راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری املاك و مستغلات» توسط محمدرضا عارف، معاون اول رییسجمهور، در روزهای اخیر، بار دیگر نگاهها را به سمت بهرهگیری از ابزارهای نوین مالی برای عبور از تنگنای ركودی بازار مسكن معطوف كرده است.
به گزارش اکو آنلاین:ابلاغ «آییننامه راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری املاك و مستغلات» توسط محمدرضا عارف، معاون اول رییسجمهور، در روزهای اخیر، بار دیگر نگاهها را به سمت بهرهگیری از ابزارهای نوین مالی برای عبور از تنگنای ركودی بازار مسكن معطوف كرده است. بازار مسكن ایران در سالهای اخیر نهتنها با رشد فزاینده قیمتها و كاهش قدرت خرید خانوار مواجه بوده، بلكه ركود ساختوساز و افت معاملات نیز به مشكلات ساختاری آن دامن زده است. در چنین شرایطی، ورود سازوكارهای بازار سرمایه مانند صندوقهای سرمایهگذاری در املاك و مستغلات (REITs) میتواند به عنوان مسیری مكمل برای خروج از بنبست موجود تلقی شود. اما تحقق این چشمانداز، مستلزم نگاهی واقعبینانه به مزایا، محدودیتها و چالشهای اجرایی این صندوقهاست.
صندوق سرمایهگذاری در املاك و مستغلات نهادی مالی است كه با جمعآوری سرمایه از عموم سرمایهگذاران، اقدام به خرید، اجاره یا توسعه املاك میكند و سود حاصل از فعالیتهای خود را میان دارندگان واحدهای صندوق تقسیم میكند. این نوع صندوقها پیشتر در بازارهای مالی بینالمللی، بهویژه در ایالات متحده، سنگاپور و برخی كشورهای اروپایی، به عنوان ابزارهایی قابل اتكا برای سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار مسكن شناخته شدهاند. ویژگی شاخص این صندوقها، امكان سرمایهگذاری با مبالغ خرد و نقدشوندگی بالاتر نسبت به خرید مستقیم املاك است.
نقش صندوقها در تحریك بازار راكد
در شرایط فعلی كه اقتصاد ایران با چالشهای متعددی چون رشد نقدینگی، تورم ساختاری و كاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی در حوزه مسكن روبهرو است، صندوقهای املاك میتوانند نقش چندگانهای ایفا كنند. یكی از این نقشها، استفاده از ظرفیت این صندوقها جهت «تامین مالی پروژهها» است. به بیان بهتر، پروژههای نیمهتمام یا فاقد نقدینگی میتوانند از طریق جذب سرمایه از این صندوقها تكمیل شوند.
«افزایش مشاركت عمومی» با امكان ورود سرمایهگذاران خرد به بازار مسكن میتواند موجب گسترش دامنه مشاركت عمومی در این بازار شود و از دیگر كاركردهای صندوقهای املاك و مستغلات محسوب میشود.
همچنین فعالیت این صندوقها زیرنظر سازمان بورس انجام كه از منظر حاكمیت شركتی و شفافیت مالی، یك نقطه قوت محسوب میشود. بنابراین «شفافیت و نظارتپذیری» سومین كاركرد مهمی است كه میتوان برای این صندوقها ذكر كرد. این صندوقها همچنین ابزاری برای كمك به «تنظیم عرضه و تقاضا» در بازار مسكن محسوب میشوند.به این صورت كه با تامین منابع مالی برای عرضه پروژههای جدید، در میانمدت میتوان شاهد تعادلبخشی در بازار مسكن بود.
چالشهای كلیدی ابزار نوین
با وجود چشمانداز امیدواركننده ابزارهای مالی برای كمك به ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسكن كه در نهایت میتواند منجر به تعدیل بهای مسكن و جلوگیری از جهشهای شدید قیمتی در مقاطع زمانی خاص شود، در عمل، پیادهسازی این ابزارها در بازار مسكن تاكنون موفق نبوده است. به نظر میرسد شرط دستیابی به موفقیت در این حوزه نیازمند مواجهه شفاف و تخصصی با چالشهایی است كه در سطوح مختلف، از طراحی تا بهرهبرداری وجود دارد.
چالشهای پیش روی راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری املاك را میتوان در چهار گروه كلی خلاصه كرد. اولین چالش مربوط به «پیچیدگیهای مقرراتی» است. تاسیس این صندوقها نیازمند طی مراحل اداری و دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار است. فرآیندهایی كه بعضا زمانبر و پرهزینهاند. از سوی دیگر میتوان از فرآیندهای دشوار و غیرشفاف «ارزیابی و قیمتگذاری املاك» برای عرضه از طریق بازار سرمایه، به عنوان یكی از دیگر مشكلات راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری ملكی یاد كرد. تعیین ارزش واقعی املاك و داراییهای پایه صندوق نیازمند سازوكارهای دقیق كارشناسی است؛ هرگونه خطا در ارزشگذاری میتواند اعتماد سرمایهگذاران را خدشهدار كند. همچنین از دیگر چالشهای موجود در این زمینه میتوان به «محدودیت در تنوع داراییها» اشاره كرد. در ابتدای راه، احتمال دارد به دلیل محدودیت در عرضه پروژههای آماده بهرهبرداری یا درآمدزا، تنوع داراییهای صندوق پایین باشد كه ریسك سرمایهگذاری را افزایش میدهد. همچنین یكی دیگر از چالشها یا الزامات راهاندازی این صندوقها به موضوع «مدیریت تخصصی» مربوط میشود. راهاندازی چنین صندوق یا صندوقهایی بدون حضور و فعالیت متمركز تیمهای حرفهای متشكل از كارشناسان مالی، حقوقی، ساختمانی و حسابرسی، عملا محكوم به شكست است.
ریسكهای سرمایهگذاری
علاوه بر ریسكها و چالشهایی كه در حوزه راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری ملكی از جمله صندوقهای سرمایهگذاری املاك و مستغلات وجود دارد، ریسكهایی كه از سمت سرمایهگذاران قابل پیشبینی است، میتواند این صندوقها را با چالشهای دیگری نیز روبهرو كند. صندوقها برای ایجاد و ادامه حیات خود نیاز به جذب سرمایهگذار دارند و اگر ریسكهای سرمایهگذاری در آنها بالا باشد، نمیتوانند عملكرد موفق و منتج به نتیجهای داشته باشند. در حوزه ریسكهایی كه از سمت سرمایهگذارها میتواند این صندوقها را با چالش روبهرو كند در وهله اول میتوان به «ریسك نقدشوندگی» اشاره كرد. اگرچه واحدهای صندوق قابلیت معامله در بازار سرمایه دارند، اما در عمل، نقدشوندگی آنها میتواند به شدت تابعی از اقبال بازار و عمق معاملات باشد. «ریسك نوسان قیمت ملك» از دیگر چالشهایی است كه در این زمینه میتوان به آن اشاره كرد. با توجه به ارتباط مستقیم ارزش داراییهای صندوق با وضعیت بازار مسكن، نوسانات قیمت میتواند بازدهی سرمایهگذاران را تحت تاثیر قرار دهد.
همچنین موضوع «هزینههای مدیریتی»، آیتم قابل تامل دیگری در ارتباط با این صندوقهاست. هزینههای مربوط به مدیریت صندوق، كارمزدها و سایر هزینههای عملیاتی ممكن است بخش قابل توجهی از بازدهی صندوق را كاهش دهند. از سوی دیگر «عدم آشنایی عمومی» میتواند در این زمینه مشكلاتی را به همراه داشته باشد. دانش عمومی مردم درباره این ابزار مالی پایین است و بدون آموزش و فرهنگسازی مناسب، مشاركت گسترده مردمی محقق نخواهد شد. با وجود همه ریسكهایی كه به آنها اشاره شد، اما بازار سرمایه، بهویژه از طریق ابزارهای مختلف مالی میتواند نقشی كلیدی در تامین مالی بخش مسكن ایفا كند. با افزایش مشاركت نهادهای مالی، بانكها و سرمایهگذاران در تامین منابع مالی برای پروژههای مسكونی میتوان به تحریك ساختوساز و احیای بازار مسكن امیدوار بود. مهمترین مزیت بازار سرمایه در این زمینه، توانایی جمعآوری منابع مالی از بخشهای مختلف و تخصیص بهینه آنها به پروژههای مولد است. علاوه بر این، بازار سرمایه میتواند از طریق ابزارهایی همچون اوراق رهنی، صندوقهای پروژه و صندوقهای املاك و مستغلات، پروژهها را در مراحل مختلف تامین مالی كرده و حتی از طریق جذب سرمایهگذاران خارجی، نقدینگی را وارد این بخش كند.
در حقیقت، بازار سرمایه میتواند با حل دو مشكل اساسی بازار مسكن یعنی تامین مالی و نقدشوندگی، به كاهش هزینههای ساخت و تسهیل جریان سرمایه در پروژههای مسكونی كمك كند. با افزایش فعالیت این بازار و رشد حجم معاملات، نهتنها به تامین مالی پروژههای بزرگ كمك میشود، بلكه این ابزارها میتوانند به خروج از ركود و كاهش بحرانهای مسكن در كوتاهمدت و میانمدت كمك كنند.
پیشنیازهای موفقیت
برای آنكه صندوقهای املاك و مستغلات بتوانند نقش موثری در بازآفرینی بازار مسكن ایفا كنند، چند شرط كلیدی باید فراهم شود. در وهله اول لازم است «حمایت نهادی و تسهیل مقرراتی» مناسبی از صندوقها در دستور كار قرار بگیرد. دولت و نهادهای ناظر باید تسهیلات لازم برای ثبت، آغاز به كار و فعالیت این صندوقها را فراهم آورند.
همچنین «شفافیت اطلاعاتی» از طریق ارایه گزارشهای مالی دورهای، ارزیابی دقیق داراییها و افشای كامل اطلاعات پروژهها به سرمایهگذاران، به عنوان یكی از ملزومات اولیه راهاندازی و فعالیت این صندوقها باید بهطور جدی تامین شود. ضمن آنكه فراهمسازی «ایجاد بازار ثانویه فعال» با امكان خرید و فروش واحدهای صندوق به صورت روان و با شفافیت بالا در بازار سرمایه یكی از نكات كلیدی و مهم در حركت این صندوقها در مسیر موفقیت است. بررسیها همچنین از نقش مهم و غیرقابل انكار «آموزش و ترویج مالی» از مسیر آشنا ساختن عموم مردم با منطق عملكرد، ریسكها و مزایای این صندوقها از طریق رسانهها، بازار سرمایه و نهادهای دانشگاهی حكایت دارد. در این زمینه نیز باید اقدامات لازم در دستور كار سیاستگذار بازار مسكن، بانك مركزی و سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان متولیان اصلی این حوزه قرار بگیرد.
نقطه اتصال مسكن و بورس
در یك بیان كلی میتوان اذعان كرد، صندوقهای سرمایهگذاری املاك و مستغلات، اگر با درایت طراحی و اجرا شوند، میتوانند پلی میان بازار سرمایه و بازار مسكن ایجاد كنند؛ پلی كه هم از طریق تامین مالی پروژههای مسكنی به رونق ساختوساز كمك كند و هم از منظر سرمایهگذاری برای عموم مردم، گزینهای كمهزینهتر و پربازدهتر نسبت به سرمایهگذاری سنتی در ملك فراهم آورد. با این حال، اجرای موفق این ابزار مالی در گرو مدیریت چالشهای مقرراتی، اطلاعاتی و رفتاری است. در غیر این صورت، خطر شكلگیری حبابهای مالی یا بیاعتمادی عمومی به این صندوقها میتواند كل پروژه را ناكام گذاشته یا با شكست روبهرو كند.
هاجر شادمانی/ تحلیلگر مسكن
صندوق سرمایهگذاری در املاك و مستغلات نهادی مالی است كه با جمعآوری سرمایه از عموم سرمایهگذاران، اقدام به خرید، اجاره یا توسعه املاك میكند و سود حاصل از فعالیتهای خود را میان دارندگان واحدهای صندوق تقسیم میكند. این نوع صندوقها پیشتر در بازارهای مالی بینالمللی، بهویژه در ایالات متحده، سنگاپور و برخی كشورهای اروپایی، به عنوان ابزارهایی قابل اتكا برای سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار مسكن شناخته شدهاند. ویژگی شاخص این صندوقها، امكان سرمایهگذاری با مبالغ خرد و نقدشوندگی بالاتر نسبت به خرید مستقیم املاك است.
نقش صندوقها در تحریك بازار راكد
در شرایط فعلی كه اقتصاد ایران با چالشهای متعددی چون رشد نقدینگی، تورم ساختاری و كاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی در حوزه مسكن روبهرو است، صندوقهای املاك میتوانند نقش چندگانهای ایفا كنند. یكی از این نقشها، استفاده از ظرفیت این صندوقها جهت «تامین مالی پروژهها» است. به بیان بهتر، پروژههای نیمهتمام یا فاقد نقدینگی میتوانند از طریق جذب سرمایه از این صندوقها تكمیل شوند.
«افزایش مشاركت عمومی» با امكان ورود سرمایهگذاران خرد به بازار مسكن میتواند موجب گسترش دامنه مشاركت عمومی در این بازار شود و از دیگر كاركردهای صندوقهای املاك و مستغلات محسوب میشود.
همچنین فعالیت این صندوقها زیرنظر سازمان بورس انجام كه از منظر حاكمیت شركتی و شفافیت مالی، یك نقطه قوت محسوب میشود. بنابراین «شفافیت و نظارتپذیری» سومین كاركرد مهمی است كه میتوان برای این صندوقها ذكر كرد. این صندوقها همچنین ابزاری برای كمك به «تنظیم عرضه و تقاضا» در بازار مسكن محسوب میشوند.به این صورت كه با تامین منابع مالی برای عرضه پروژههای جدید، در میانمدت میتوان شاهد تعادلبخشی در بازار مسكن بود.
چالشهای كلیدی ابزار نوین
با وجود چشمانداز امیدواركننده ابزارهای مالی برای كمك به ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسكن كه در نهایت میتواند منجر به تعدیل بهای مسكن و جلوگیری از جهشهای شدید قیمتی در مقاطع زمانی خاص شود، در عمل، پیادهسازی این ابزارها در بازار مسكن تاكنون موفق نبوده است. به نظر میرسد شرط دستیابی به موفقیت در این حوزه نیازمند مواجهه شفاف و تخصصی با چالشهایی است كه در سطوح مختلف، از طراحی تا بهرهبرداری وجود دارد.
چالشهای پیش روی راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری املاك را میتوان در چهار گروه كلی خلاصه كرد. اولین چالش مربوط به «پیچیدگیهای مقرراتی» است. تاسیس این صندوقها نیازمند طی مراحل اداری و دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار است. فرآیندهایی كه بعضا زمانبر و پرهزینهاند. از سوی دیگر میتوان از فرآیندهای دشوار و غیرشفاف «ارزیابی و قیمتگذاری املاك» برای عرضه از طریق بازار سرمایه، به عنوان یكی از دیگر مشكلات راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری ملكی یاد كرد. تعیین ارزش واقعی املاك و داراییهای پایه صندوق نیازمند سازوكارهای دقیق كارشناسی است؛ هرگونه خطا در ارزشگذاری میتواند اعتماد سرمایهگذاران را خدشهدار كند. همچنین از دیگر چالشهای موجود در این زمینه میتوان به «محدودیت در تنوع داراییها» اشاره كرد. در ابتدای راه، احتمال دارد به دلیل محدودیت در عرضه پروژههای آماده بهرهبرداری یا درآمدزا، تنوع داراییهای صندوق پایین باشد كه ریسك سرمایهگذاری را افزایش میدهد. همچنین یكی دیگر از چالشها یا الزامات راهاندازی این صندوقها به موضوع «مدیریت تخصصی» مربوط میشود. راهاندازی چنین صندوق یا صندوقهایی بدون حضور و فعالیت متمركز تیمهای حرفهای متشكل از كارشناسان مالی، حقوقی، ساختمانی و حسابرسی، عملا محكوم به شكست است.
ریسكهای سرمایهگذاری
علاوه بر ریسكها و چالشهایی كه در حوزه راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری ملكی از جمله صندوقهای سرمایهگذاری املاك و مستغلات وجود دارد، ریسكهایی كه از سمت سرمایهگذاران قابل پیشبینی است، میتواند این صندوقها را با چالشهای دیگری نیز روبهرو كند. صندوقها برای ایجاد و ادامه حیات خود نیاز به جذب سرمایهگذار دارند و اگر ریسكهای سرمایهگذاری در آنها بالا باشد، نمیتوانند عملكرد موفق و منتج به نتیجهای داشته باشند. در حوزه ریسكهایی كه از سمت سرمایهگذارها میتواند این صندوقها را با چالش روبهرو كند در وهله اول میتوان به «ریسك نقدشوندگی» اشاره كرد. اگرچه واحدهای صندوق قابلیت معامله در بازار سرمایه دارند، اما در عمل، نقدشوندگی آنها میتواند به شدت تابعی از اقبال بازار و عمق معاملات باشد. «ریسك نوسان قیمت ملك» از دیگر چالشهایی است كه در این زمینه میتوان به آن اشاره كرد. با توجه به ارتباط مستقیم ارزش داراییهای صندوق با وضعیت بازار مسكن، نوسانات قیمت میتواند بازدهی سرمایهگذاران را تحت تاثیر قرار دهد.
همچنین موضوع «هزینههای مدیریتی»، آیتم قابل تامل دیگری در ارتباط با این صندوقهاست. هزینههای مربوط به مدیریت صندوق، كارمزدها و سایر هزینههای عملیاتی ممكن است بخش قابل توجهی از بازدهی صندوق را كاهش دهند. از سوی دیگر «عدم آشنایی عمومی» میتواند در این زمینه مشكلاتی را به همراه داشته باشد. دانش عمومی مردم درباره این ابزار مالی پایین است و بدون آموزش و فرهنگسازی مناسب، مشاركت گسترده مردمی محقق نخواهد شد. با وجود همه ریسكهایی كه به آنها اشاره شد، اما بازار سرمایه، بهویژه از طریق ابزارهای مختلف مالی میتواند نقشی كلیدی در تامین مالی بخش مسكن ایفا كند. با افزایش مشاركت نهادهای مالی، بانكها و سرمایهگذاران در تامین منابع مالی برای پروژههای مسكونی میتوان به تحریك ساختوساز و احیای بازار مسكن امیدوار بود. مهمترین مزیت بازار سرمایه در این زمینه، توانایی جمعآوری منابع مالی از بخشهای مختلف و تخصیص بهینه آنها به پروژههای مولد است. علاوه بر این، بازار سرمایه میتواند از طریق ابزارهایی همچون اوراق رهنی، صندوقهای پروژه و صندوقهای املاك و مستغلات، پروژهها را در مراحل مختلف تامین مالی كرده و حتی از طریق جذب سرمایهگذاران خارجی، نقدینگی را وارد این بخش كند.
در حقیقت، بازار سرمایه میتواند با حل دو مشكل اساسی بازار مسكن یعنی تامین مالی و نقدشوندگی، به كاهش هزینههای ساخت و تسهیل جریان سرمایه در پروژههای مسكونی كمك كند. با افزایش فعالیت این بازار و رشد حجم معاملات، نهتنها به تامین مالی پروژههای بزرگ كمك میشود، بلكه این ابزارها میتوانند به خروج از ركود و كاهش بحرانهای مسكن در كوتاهمدت و میانمدت كمك كنند.
پیشنیازهای موفقیت
برای آنكه صندوقهای املاك و مستغلات بتوانند نقش موثری در بازآفرینی بازار مسكن ایفا كنند، چند شرط كلیدی باید فراهم شود. در وهله اول لازم است «حمایت نهادی و تسهیل مقرراتی» مناسبی از صندوقها در دستور كار قرار بگیرد. دولت و نهادهای ناظر باید تسهیلات لازم برای ثبت، آغاز به كار و فعالیت این صندوقها را فراهم آورند.
همچنین «شفافیت اطلاعاتی» از طریق ارایه گزارشهای مالی دورهای، ارزیابی دقیق داراییها و افشای كامل اطلاعات پروژهها به سرمایهگذاران، به عنوان یكی از ملزومات اولیه راهاندازی و فعالیت این صندوقها باید بهطور جدی تامین شود. ضمن آنكه فراهمسازی «ایجاد بازار ثانویه فعال» با امكان خرید و فروش واحدهای صندوق به صورت روان و با شفافیت بالا در بازار سرمایه یكی از نكات كلیدی و مهم در حركت این صندوقها در مسیر موفقیت است. بررسیها همچنین از نقش مهم و غیرقابل انكار «آموزش و ترویج مالی» از مسیر آشنا ساختن عموم مردم با منطق عملكرد، ریسكها و مزایای این صندوقها از طریق رسانهها، بازار سرمایه و نهادهای دانشگاهی حكایت دارد. در این زمینه نیز باید اقدامات لازم در دستور كار سیاستگذار بازار مسكن، بانك مركزی و سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان متولیان اصلی این حوزه قرار بگیرد.
نقطه اتصال مسكن و بورس
در یك بیان كلی میتوان اذعان كرد، صندوقهای سرمایهگذاری املاك و مستغلات، اگر با درایت طراحی و اجرا شوند، میتوانند پلی میان بازار سرمایه و بازار مسكن ایجاد كنند؛ پلی كه هم از طریق تامین مالی پروژههای مسكنی به رونق ساختوساز كمك كند و هم از منظر سرمایهگذاری برای عموم مردم، گزینهای كمهزینهتر و پربازدهتر نسبت به سرمایهگذاری سنتی در ملك فراهم آورد. با این حال، اجرای موفق این ابزار مالی در گرو مدیریت چالشهای مقرراتی، اطلاعاتی و رفتاری است. در غیر این صورت، خطر شكلگیری حبابهای مالی یا بیاعتمادی عمومی به این صندوقها میتواند كل پروژه را ناكام گذاشته یا با شكست روبهرو كند.
هاجر شادمانی/ تحلیلگر مسكن
برچسب ها:
نظرات کاربران
آخرین اخبار اقتصادی
