افزایش سقف وام مسکن/ کمک به خانهدار شدن یا موتور تازه رشد قیمتها؟
۰۷:۳۲ | ۱۴۰۵/۰۶/۰۳
به گزارش اکو آنلاین، با افزایش سقف وام خرید و ساخت مسکن در تهران از ۵۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد تومان برای متقاضیان انفرادی و ۲ میلیارد تومان برای زوجین، قدرت اسمی خریداران افزایش یافته است؛ اما بررسیها نشان میدهد این تسهیلات در برابر قیمت مسکن تهران همچنان پوشش محدودی دارد و در صورت نبود رشد عرضه، میتواند به افزایش تقاضا و فشار قیمتی در بازار منجر شود.
سقف وام مسکن در سال ۱۴۰۵ چقدر شد؟
بر اساس گزارشهای منتشرشده از مصوبه جدید هیأت عالی بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن افزایش یافته است.
جدول سقف جدید تسهیلات خرید و ساخت مسکن
| محل قرارگیری ملک | سقف وام انفرادی | سقف وام زوجین |
|---|---|---|
| زوجین | ||
| — | —: | —: |
| تهران | یک میلیارد تومان | های بالای ۲۰۰ هزار نفر |
| سایر مناطق شهری | ۶۰۰ میلیون تومان | یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان |
همچنین سقف تسهیلات جعاله مسکن نیز از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. سقف وام ودیعه مسکن از محل اوراق نیز در تهران به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است.
وام یک میلیاردی چند متر خانه در تهران میخرد؟
برای بررسی اثر واقعی افزایش سقف وام، باید مبلغ تسهیلات را با قیمت مسکن مقایسه کرد. برخی گزارشهای رسانهای، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در تیرماه ۱۴۰۵ را حدود ۱۳۰ میلیون تومان اعلام کردهاند؛ با این حال، این رقم آمار رسمی بانک مرکزی نیست و باید با احتیاط به آن استناد کرد.
با فرض قیمت ۱۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، محاسبه قدرت خرید وام به این شکل است:
| نوع تسهیلات | مبلغ وام | قدرت خرید تقریبی |
|---|---|---|
| وام انفرادی تهران | یک میلیارد تومان | حدود ۷/۷ مترمربع |
| وام زوجین تهران | ۲ میلیارد تومان | حدود ۱۵/۴ مترمربع |
| وام جعاله | ۴۰۰ میلیون تومان | حدود ۳ مترمربع |
| مجموع وام زوجین و جعاله | ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان | حدود ۱۸/۵ مترمربع |
این محاسبه هزینه خرید اوراق، کمیسیون، مالیات، هزینه انتقال سند و سایر مخارج معامله را در نظر نمیگیرد. بنابراین متراژ واقعی قابل خرید میتواند کمتر از این ارقام باشد.
افزایش وام مسکن چقدر به خانهدار شدن کمک میکند؟
افزایش سقف تسهیلات در شرایطی انجام شده که قیمت مسکن و هزینه ساخت طی سالهای اخیر رشد قابل توجهی داشتهاند. در نتیجه، افزایش دو برابری وام لزوماً به معنای دو برابر شدن قدرت خرید خانوار نیست.
برای یک متقاضی انفرادی در تهران، وام یک میلیارد تومانی تنها بخش محدودی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش میدهد. حتی وام ۲ میلیارد تومانی زوجین نیز در صورت استفاده از برآورد ۱۳۰ میلیون تومانی برای هر مترمربع، فقط هزینه حدود ۱۵ مترمربع از یک واحد مسکونی را تأمین میکند.
به همین دلیل، اثر این تسهیلات بیشتر در سه بخش قابل بررسی است:
- کمک به تأمین آورده اولیه خریدار
- افزایش قدرت چانهزنی خانوار برای خرید واحدهای کوچکتر یا مناطق ارزانتر
- کاهش بخشی از شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن
با این حال، برای خانواری که توان بازپرداخت اقساط را ندارد یا آورده اولیه کافی در اختیار ندارد، افزایش سقف وام بهتنهایی مشکل خانهدار شدن را حل نمیکند.
آیا افزایش وام میتواند قیمت مسکن را بالا ببرد؟
افزایش سقف وام مسکن از یک سو قدرت خرید متقاضیان را افزایش میدهد و از سوی دیگر، منابع تازهای را وارد بازار میکند. اگر تعداد واحدهای عرضهشده متناسب با رشد تقاضا نباشد، فروشندگان ممکن است بخشی از افزایش قدرت خرید را در قیمت ملک لحاظ کنند.
در چنین شرایطی، احتمال انتقال اثر وام به قیمتها بیشتر میشود؛ بهویژه در مناطقی که:
- عرضه واحدهای کوچک و مصرفی محدود است؛
- تقاضای مصرفی و سرمایهای همزمان وجود دارد؛
- اجارهبها و قیمت زمین روند صعودی دارند؛
- تورم عمومی باعث افزایش انتظارات قیمتی شده است.
البته افزایش وام بهتنهایی الزاماً باعث جهش قیمت مسکن نمیشود. وضعیت معاملات، نرخ سود، شرایط بازپرداخت، هزینه خرید اوراق، درآمد خانوار و میزان عرضه، همگی در نتیجه نهایی اثرگذار هستند.
هزینه خرید اوراق و اقساط؛ بخش مهم ماجرا
وام خرید مسکن از محل اوراق حقتقدم پرداخت میشود؛ بنابراین متقاضی علاوه بر اصل وام، باید هزینه خرید اوراق را نیز بپردازد. قیمت اوراق در بازار فرابورس متغیر است و میتواند هزینه اولیه دریافت تسهیلات را افزایش دهد.
از سوی دیگر، مبلغ قسط و نرخ سود، نقش مهمی در توان واقعی خانوار برای استفاده از وام دارد. اگر اقساط با درآمد خانوار تناسب نداشته باشد، افزایش سقف تسهیلات ممکن است فقط روی کاغذ قدرت خرید را بیشتر کند.
بنابراین ارزیابی کامل این سیاست باید بر اساس سه شاخص انجام شود:
مبلغ خالصی که پس از کسر هزینه اوراق به دست متقاضی میرسد؛
مبلغ قسط ماهانه و دوره بازپرداخت؛
نسبت قسط به درآمد خانوار.
وام مسکن؛ سیاست حمایتی یا محرک قیمتی؟
افزایش سقف وام مسکن را نمیتوان بهطور کامل مثبت یا منفی ارزیابی کرد. این سیاست برای بخشی از خانوارهایی که درآمد پایدار، پسانداز اولیه و توان پرداخت اقساط دارند، میتواند امکان خرید را افزایش دهد.
اما در صورت نبود سیاستهای مکمل، ممکن است اثر آن محدود بماند. مهمترین این سیاستها عبارتاند از:
افزایش عرضه مسکن مصرفی و کوچکمتراژ؛
کنترل هزینه زمین و ساخت؛
افزایش وام متناسب با قیمت واقعی مسکن؛
کاهش هزینه خرید اوراق؛
طراحی اقساط متناسب با درآمد خانوار؛
حمایت هدفمند از خانهاولیها؛
توسعه تسهیلات ساخت و عرضه واحدهای اجارهای.
در غیر این صورت، این احتمال وجود دارد که بخشی از منابع جدید به جای افزایش دسترسی خانوارها به مسکن، به رشد قیمت واحدهای کوچک و پرتقاضا منجر شود.
جمعبندی
افزایش سقف وام خرید و ساخت مسکن، قدرت خرید اسمی خانوارها را افزایش داده است؛ اما در تهران، یک میلیارد تومان وام انفرادی بر مبنای قیمتهای فعلی تنها معادل حدود ۷/۷ مترمربع مسکن است. وام زوجین نیز با وجود افزایش به ۲ میلیارد تومان، همچنان بخش محدودی از هزینه خرید یک واحد معمولی را پوشش میدهد.
بنابراین این تسهیلات بهتنهایی نمیتواند بحران استطاعتپذیری مسکن را حل کند. نتیجه نهایی آن به واکنش عرضه، نرخ سود، میزان اقساط و روند قیمتها بستگی دارد. اگر افزایش وام با تولید و عرضه مسکن همراه نشود، ممکن است این سیاست به جای موتور خانهدار شدن، به محرک تازه رشد قیمتها تبدیل شود.
توجه: رقم ۱۳۰ میلیون تومان برای متوسط قیمت هر مترمربع مسکن تهران، برآوردی رسانهای است و در نبود آمار رسمی ماهانه بانک مرکزی برای سال ۱۴۰۵، نباید بهعنوان آمار قطعی دولتی معرفی شود./زهرا صادقی
