دولت به دنبال سپر دفاعی مستاجران

به گزارش اکو آنلاین:با نزدیک شدن به فصل جابه‎جایی، تپش قلب 7 میلیون خانوار مستأجر ایرانی تندتر از همیشه است. کابوس جابه ‎جایی، کارتن‌های خالی و قیمت‌هایی که در ویترین فروشگاه ها هیچ شباهتی به واقعیتِ جیب مردم ندارد، دوباره به صدر دغدغه‌های جامعه بازگشته است. امسال اما دولت چهاردهم با تکیه بر «قانون ساماندهی بازار مسکن»، پیش‌نویس جنجالی سقف ۲۵ درصدی را روی میز مراجع تصمیم‌گیر (شورای عالی مسکن و سران قوا) قرار داده است. سؤالی که اکنون لرزه بر تن بازار انداخته، این است: آیا امسال این «سپر دفاعی» واقعاً روی سر قیمت‌ها می‌ماند یا باز هم بازار راه خود را از میان حفره‌های نظارتی پیدا می‌کند؟

از مصوبه اضطراری تا قانون دائمی
​

سیاست تعیین سقف اجاره‌بها که روزگاری به عنوان یک مُسکن موقت در دوران کرونا تجویز شده بود، حالا به یک استراتژی حاکمیتی تبدیل شده است. اردیبهشت ۱۴۰۳ نقطه عطفی در این مسیر بود؛ جایی که با تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، به شورای عالی مسکن اجازه داده شد در استان‌هایی با تورم بالای ۳۰ درصد، سقف مجاز افزایش اجاره را تعیین کند. این یعنی دولت دیگر نه در مقام توصیه، بلکه در مقام ناظر مقتدر قانونی وارد میدان شده است. ابزاری که هدفش جلوگیری از «کوچ اجباری» مستأجران به حاشیه شهرهاست؛ پدیده‌ای که نه تنها یک مشکل اقتصادی، بلکه یک بحران اجتماعی تمام‌عیار محسوب می‌شود.
معمای شکاف قیمت‌ها؛ وقتی بازار دستور نمی‌پذیرد

اما چرا این سیاست نیازمند آسیب‌شناسی جدی است؟ نگاهی به آمارهای ۵ سال اخیر، حقیقتی تلخ را فاش می‌کند که نمی‌توان از آن چشم پوشید. در حالی که دولت هر ساله سقف ۲۵ درصدی را اعلام می‌کرد، واقعیت بازار همواره فرسنگ‌ها با این عدد فاصله داشت.
کارنامه سقف‌های قانونی در برابر واقعیت بازار:
سال ۱۳۹۹: سقف مصوب ۲۵درصد | رشد واقعی بازار ۳۸درصد
سال ۱۴۰۰: سقف مصوب ۲۵درصد | رشد واقعی بازار ۴۵درصد
سال ۱۴۰۱: سقف مصوب ۲۵درصد| رشد واقعی بازار بیش از ۴۶درصد
سال ۱۴۰۲: سقف مصوب ۲۵درصد | رشد واقعی بازار ۵۲درصد
سال ۱۴۰۴: سقف مصوب ۲۵درصد | رشد واقعی بازار حدود ۳۴درصد

این اعداد نشان می‌دهد که بازار مسکن همواره تمایل داشته خود را با نرخ ارز و تورم عمومی هماهنگ کند، نه با مصوبات روی کاغذ. این شکاف عمیق، بزرگ‎ترین پاشنه آشیل سیاست‌های حمایتی است. تکرار صرف این اعداد بدون تغییر در ابزارهای نظارتی، تنها به انحراف بیشتر بازار و سوق دادن معاملات به سمت قراردادهای شفاهی و «پشت‌پرده» منجر خواهد شد.

تمدید خودکار؛ پاتک دولت به تخلیه‌های اجباری

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به برنامه دولت برای حمایت از مستأجران اظهار کرده است: پیش‌نویس پیشنهاد تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها حداکثر تا ۲۵ درصد، از اسفندماه تهیه و برای بررسی و تصویب به مراجع مربوط ارسال شده است. با توجه به شرایط فعلی، پیشنهاد شده این مصوبه به مدت یک سال اجرا شود و میزان افزایش اجاره‌بها نیز متناسب با شرایط هر استان، توسط شورای مسکن استان‌ها تعیین شود.

صادق تاکید کرد: اجرای این مصوبه نیازمند همراهی قوه قضاییه است تا در صورت بروز اختلافات و شکایت‌های احتمالی، امکان اجرای مؤثر آن فراهم باشد.کلید موفقیت این بار در «نظارت هوشمند» نهفته است.

طبق قانون جدید، مستأجران ابزاری قدرتمند در دست دارند: امکان شکایت تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد و بازپس‌گیری مبالغ مازاد. این یعنی حتی اگر مستأجری امروز از ترس آوارگی به رقم بالایی تن دهد، در آینده می‌تواند حق خود را استیفا کند؛ اهرمی که می‌تواند رفتار موجران را از حالت سلیقه‌ای به قانون‌مداری تغییر دهد.
راهکارهایی برای موازنه اجرایی کنترل اجاره بها

آسیب‌شناسی سال‌های گذشته نشان می‌دهد که حمایت از مستأجر نباید به معنای نادیده گرفتن حقوق مالکان باشد. کارشناسان معتقدند دولت برای «به خط آوردن» بازار، باید در کنار جریمه، از اهرم‌های تشویقی نیز استفاده کند:

۱. معافیت‌های مالیاتی: اعمال معافیت ۱۰۰ درصدی برای مالکانی که قانون را رعایت کرده یا قرارداد بلندمدت می‌بندند.
۲. تسهیلات کارگشا: افزایش سقف وام ودیعه مسکن متناسب با تورم واقعی و حذف بوروکراسی فرساینده بانکی.
۳. حمایت سیستمی: اتصال کامل سامانه ملی املاک و اسکان به سازمان امور مالیاتی برای شناسایی فوری قراردادهای صوری.
آزمون بزرگ قانون در برابر تورم

تعیین سقف نرخ اجاره‌بها، هرچقدر هم از نظر تئوری‌های اقتصادی مورد نقد باشد، در شرایط فعلی حکم یک «سپر دفاعی اضطراری» را برای میلیون‌ها ایرانی دارد.دولت در آستانه یک آزمون بزرگ در شرایط حساس جنگی اخیر است؛ یا باید با درس‌آموزی از گام‌های لرزان گذشته، نظارت دستوری را به نظارت هوشمند ارتقا دهد، یا نظاره‌گر بی‌اثر شدن دوباره مصوباتش در هیاهوی بنگاه‌های املاک و فشار مضاعف به مستاجران و پدیده هایی مانند رانده شدن مستاجران به نقاط حاشیه ای تر باشد. تابستان ۱۴۰۵ مشخص خواهد کرد که آیا این بار «قانون» می‌تواند ترمز «تورم» را بکشد یا خیر.